Cap rate. Kiinteistösijoittamisessa opit nopeasti, että kattokorko on yksi yleisimmin käytetyistä mittareista sijoitusta harkittaessa. Tämä on helppo tapa arvioida sijoituksen taloudellisia tuloksia, mutta kuten näet tästä artikkelista, sillä on rajoituksia.
Esittely
Suora pääomitusmenetelmä on pääomitussuhteen laskenta. Se on kuin määritelmä. Maksimipanos lasketaan ja määritetään seuraavasti. Jos rakennus tuottaa esimerkiksi 10 000 dollarin nettoliikevoittoa ja myy 100 000 dollarilla, korkoksi voidaan laskea 0,1. Rajakorot ilmaistaan prosentteina, joten luemme tämän 10 prosentiksi. Tämän laskelman yksinkertaisuuden ansiosta voit nopeasti järjestää sen uudelleen ratkaisemaan tuntematon luku. Yllä olevassa esimerkissä tiedämme NOI:n ja arvon, mutta jos meillä olisi vain NOI ja yläraja, voisimme yhtä helposti määrittää arvon. Tämän hyödyllisyys on ilmeinen, koska sinulla ei aina ole kaikkia kolmea tietoa. Kannattavasuoran kirjainkoon menetelmän lähestymistapa näkyy alla kuvassa. Tämä on esimerkki kiinteistöistä.
Tulojen suoran pääomituksen menetelmän käyttöala
Koska kattokorko voidaan laskea niin nopeasti ja helposti, siitä on tullut luku, jolla sijoittajat ja muut kiinteistöalan ammattilaiset vertaavat sijoitusta toiseen. Harkinnassa voi olla kaksi sijoitusta, joissa molemmilla on hurjasti erilaiset listahinnat ja äänet, mutta jos molemmissa on sama yläraja, voit verrata niitä helposti.
Ammattimaiset arvioijat ja kiinteistösijoittajat käyttävät erilaisia lähestymistapoja arvonmääritykseen. Suora isojen kirjainten käyttötapa on vain yksi niistä, ja se perustuu samaan kaavaan, jonka esitimme aiemmin. Talousterminologiassa menetelmä arvioi rakennuksen "pysyväksi". Itse asiassa tämän laskelman taustalla oleva matematiikka olettaa, että sijoitus tuottaa tuottoa loputtomiin.
Kattokorko toimii "alennusna", jonka sijoittajat soveltavat tähän tulovirtaan sen mukanaan tuomien eri riskien vuoksi. Riskitöntä sijoitusta ei ole olemassa, joten sijoittajat alentavat tulovirtoja huomioon ottaen mahdolliset ongelmat ja siitä mahdollisesti aiheutuvat tappiot. Yläkorko kertoo meille tulojen ja hinnan suhteen, jonka sijoittajat ovat valmiita hyväksymään tulevaa tulovirtaa varten.
Mikä NOI sinä oletkäytä
Tämä on kysymys, jonka sijoittajan tulee aina kysyä, kun hän tarkastelee pääoman korkoja. Yleisesti hyväksyttyä NOI:ta ei ole. Tämä aiheuttaa ongelmia sijoittajille, kun he yrittävät määrittää tietyn sijoituksen markkina-arvoa. He ovat saattaneet kuulla, että kyseessä olevan kiinteistön vieressä oleva kiinteistö myytiin "seitsemän prosentin sisällä", vaikka se saattoi olla vain "välitys"-numeroilla, mikä nosti NOI:n. Jos NOI on korkeampi tai pienempi, tällä on suora vaikutus todelliseen ylärajaan, jolla omaisuuserällä käydään kauppaa. Siksi on tärkeää työskennellä tiimisi kanssa arvioidaksesi vertailukelpoista markkinoiden suorituskykyä ja harkita huolellisesti, mitä korkorajoja pidät voimassa.
Milloin tätä menetelmää tulisi käyttää
Cap-korot ja suora pääomitusmenetelmä arvostuksessa on hyödyllinen työkalu työkalupakissasi sijoittajana. Tämä mahdollistaa tapahtuman nopean analyysin, ja jos se tehdään järjestelmällisesti kriittisen objektiivin kanssa, se voi olla tehokas tekniikka. Tämän lisäksi on kuitenkin olemassa monia apu- tai vaihtoehtoisia arviointimenetelmiä. Tietäen, milloin sinun on tehtävä enemmän kuin tämä yksi laskelma, on tärkeä taito, kun kehität kaupan analysointivalmiuksia.
Metodikaavan johdannainen
Kiinteistösijoitusanalyysissä pääomitusaste on yhtä suuri kuin nettotoiminnan tuottojen suhde kiinteistön arvoon. Vertailukelpoisten kiinteistöjen pääomitusasteita on käytettydiskonttaamalla kiinteistön nettoliiketulot sen luontaisen arvon saamiseksi.
Kuten kaikki muutkin sijoitukset, kiinteistöt arvostetaan tulevien kassavirtojen nykyarvoon. Kiinteistöjen arvostuksessa on kaksi menetelmää: suora pääomitusmenetelmä ja diskontatun kassavirran menetelmä. Suorassa pääomitusvaihtoehdossa kiinteistön nettoliikevoitolla mitattu tulovirta katsotaan pysyväksi, ja kiinteistön arvo on yhtä kuin NOI jaettuna diskonttokorolla.
Formula
Omaisuuden arvo suoralla pääomitusmenetelmällä määritetään ikuisen maksun nykyarvon kaavalla:
r on pääomitusaste ja NOI on nettoliiketulos. Se sisältää luonnostaan NOI:n kasvunopeudet laskelmissa. Rajakorko r on yhtä suuri kuin diskonttokorko i vähennettynä kasvunopeudella g. Nämä ovat muuttujia suoran isojen kirjainten menetelmän kaavalle.
Järjestämällä yllä oleva yhtälö uudelleen, saadaan r:n matemaattinen lauseke. Aktivointiaste r määräytyy nettoliiketoiminnan nettotuoton (NOI) suhteesta vertailukelpoisten kiinteistöjen arvoon. Equal Income NOI - kiinteistö, josta on vähennetty kaikki käyttökulut, korjaukset ja kunnossapito, vakuutukset, kiinteistöverot, yleishyödylliset kulut jne. NOI on nettokassavirtojen epätasainen mitta, eli se ei vähennä korkokuluja tai muita pääomakustannuksia sekä kiinteistön arvo ja enimmäishinta.
Rajahinnat
Kiinteistöjen arvon määrittämiseen käytettyjen marginaalihintojen tulee olla peräisin kiinteistökaupoista, jotka ovat hyvin samank altaisia arvostetun omaisuuden kanssa kiinteistön sijainnin, koon, kiinteistön luonteen (asunto ja liike), vuokra-ajan (lyhyt- tai pitkäaikainen) suhteen., ikä, eli onko korjausten ja parannusten kustannukset määritetty jne.
Esimerkki suorien tulojen pääomitusmenetelmän käytöstä
Seuraavien tietojen perusteella kiinteistön A arvo käyttämällä marginaalikorkoa, joka on saatu käyttämällä kiinteistön B ja C myynnistä saatavilla olevia tietoja sen mukaan, kumpi on sopivin. Esimerkki suorasta pääomitusmenetelmästä liiketoiminnan arvostuksessa:
| Kiinteistö | A | B | C |
| NOI | $1 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Arvo | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Vuokrasopimus | 10 vuotta | 8 vuotta | 3 vuotta |
| Vuokralaisten määrä | 2 | 3 | 10 |
Kiinteistö B on enemmän kuin omaisuus A kuin ominaisuus C, joten tarvitsemme kiinteistön A arvon käyttämällä kiinteistön B tiedosta saatua suuruusprosenttia ja NOI-arvoa.
Yllä käytettyä ylärajaa voidaan säätää ylös- tai alaspäin vastaamaan vertailukelpoistenominaisuus (eli ominaisuus B) ja arvioitava ominaisuus (eli ominaisuus A).
Suora kapitalisaatio vs. diskontattu kassavirtaanalyysi
Monet liikekiinteistönvälittäjät, lainanantajat ja omistajat käyttävät kiinteistöarviointeja tuloperusteisesti. Suorasta pääomituksesta johdettu arvostus on diskontattu kassavirta (DCF) -analyysi. Suoraa arvostusta varten stabiloitu nettoliiketulos (NOI) jaetaan markkina-arvolla. Arvioidut kustannukset, DCF-analyysi vaatii vuosittain arvion NOI:n ohella sekä arvioidut peruutuskustannukset analyysijakson lopussa. Tyypillisesti analyytikko käyttää tulojen suuruutta arvioidakseen tuottoa. Nämä odotetut rahaetuudet diskontataan sitten sopivalla korolla arvostusmarkkinoille pääsemiseksi. Suoran pääomituksen menetelmää sijoitusriskien arvioinnissa tarkastellaan suunnilleen samojen sääntöjen mukaan.
Arvio liiketuloksesta
Vaikka nämä laskelmat ovat yksinkertaisia ja yksinkertaisia, ne riippuvat arvioijan tai arvioijan oletuksista. Käytettäessä suoraa kirjainta, stabiloidun NOI:n ominaisuudet on arvioitava. Tämä arvostus perustuu markkina-alueen vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinatietoihin; edustaa arvioijan mielipidettä kiinteistön toimivuudesta. Koska arvioijan mielipide perustuu markkinatietojen havaintoihin, hänen NOI-arviostaan on vaikea löytää vikaa. Kun markkinat ovat "riittävät", käsite "stabiloitu NOI" on erityisen hyödyllinen. Erikoista kuitenkinkaksi huolenaihetta.
Entä jos kiinteistössä on arviointihetkellä huomattavasti tyhjillään? On selvää, että kukaan ei kehitä kiinteistöjä odottaen merkittävää, pysyvää vapautumista. Näin ollen arvioija voi käyttää avoimien työpaikkojen markkinaosuutta todellisten työpaikkojen kiinteistöjen sijaan. Tämä johtaa lisääntyneeseen NOI:iin kohteen muuntelijalle ja voi lisätä muuntajan arvoa.
Toiseksi, jos kiinteistön tulevan NOI:n odotetaan kasvavan lisääntyneen tilankysynnän vuoksi, mikä johtaa korkeampiin vuokrahintoihin, yhden vuoden NOI:n suora pääomitus voi aliarvostaa kiinteistön. Koska DCF-analyysi mahdollistaa vuotuiset mukautukset vuokratasoon, vajaakäyttöasteeseen, keräystappioihin ja käyttökustannuksiin, DCF-analyysiä voidaan käyttää ennakoimaan ostajan NOI:n nousua ajan myötä.
Kun kiinteistön odotetaan olevan täysin vuokrattu seuraavan kolmen tai viiden vuoden aikana, voidaan asumiskustannukset laskea halutulle tasolle. Tämä odotettujen muutosten määrittely johtaa realistisiin NOI-arvioihin jakson aikana - tulos on paljon parempi kuin vuoden NOI:n hyödyntäminen. Mutta toisa alta, jos yksinkertaisesti oletetaan, että vajaatoimintaa pienennetään kolmen vuoden aikana, tämä voi johtaa paisuneeseen NOI:iin.
DCF-analyysi on täydellinen tällaisiin tilanteisiin. DCF-analyysi ei kuitenkaan ole kovin hyödyllinen, kun tiedetään, että kiinteistö on kokonaan vuokrattu. Samansuuruisten vuotuisten kassavirtojen sarjan nykyarvo on yhtä suuri kuin vastaavaaktivoitu arvo. Ei ole virhe käyttää DCF-analyysiominaisuuksia, kun NOI:ssa ei odoteta merkittävää muutosta. Arvostusraportin käyttäjien tulee kuitenkin olla tietoisia siitä, että tämän menetelmän tulokset eivät ole parempia kuin ne, jotka saadaan käyttämällä oikeaa suoraa pääomitusta. Suoran pääomituksen menetelmää sijoitusriskien arvioinnissa tarkastellaan suunnilleen samojen sääntöjen mukaan.
Pääoman ja diskonttokorkojen valinta
Teoriassa huolet yhden vuoden NOI:n kapitalisaatiosta ovat poissuljettuja. Arvioijan taidot markkina-arvon määrittämisessä, vertailukelpoisen myynnin määrä - tällä on suuri rooli. Jos markkinakattoprosentti on johdettu kiinteistöjen myynnistä, jonka vajaakäyttöaste on verrattavissa kohteita, joilla on vastaavat ostajan odotukset täysin vuokratun kiinteistön kohtalosta, arvo voitaisiin arvioida oikaisemattoman NOI:n ja markkinakaton perusteella.
Myös ostajat, jotka odottavat tulevaisuudessa NOI:n nousevan sen ominaisuuksien palkkahintoihin, heijastavat näitä odotuksia. Molemmissa tapauksissa odotukset heijastuvat havaittuun hinta-arvoon. Arvioijaongelma syntyy, kun on tarpeen kohdistaa kohteet, joita ei löydy. Tässä tapauksessa arvioijan on kehitettävä kapitalisaatioaste ja arvioitava NOI parhaiden saatavilla olevien vertaisyritysten perusteella ja tuotettava markkina-arvoarvio, joka heijastaa kuluttajien odotuksia.
Sopivaa diskonttokorkoa käytetään DCF:n analysointiin, jolloin NOI-arviot muunnetaan arvoiksiarvot. Kun kiinteistömarkkinoiden arvostukseen käytetään DCF-analyysiä, diskonttokorko on poimittava markkinoilta vertailukelpoisten kiinteistötietojen avulla. Olennaisten vertailukelpoisten tietojen tarve on siis sama DCF-analyysiä ja suoraa isomuutta varten. Kun DCF-analyysiä käytetään investointianalyysiin, vaadittua tuottoprosenttia tulee käyttää odotettujen kassavirtojen diskonttaukseen.
Tarpeellinen vaikea valinta
Suoran ison kirjauksen ja DCF:n analyysi - jokainen on sopiva tietyissä olosuhteissa. Erityisesti suora isoilla kirjaimilla voidaan odottaa vakaita NOI-analyysiominaisuuksia; DCF sopii hyvin muuttuvan NOI:n odotettuihin ominaisuuksiin. Sopivan pääoma- ja diskonttokoron valitseminen voi joskus olla vaikeaa molemmille tavoille. DCF-analyysin tärkein etu on, että kerättäessä tietoja, joita tarvitaan analyysijakson NOI:n arvioimiseen, on opittava kiinteistön perspektiivistä.
DCF-analyysi vaatii huolellista harkintaa. Tietyn tyyppisten tilojen odotetun kysynnän ja tarjonnan aktivointiaste sekä käyttökustannukset. Oikein tehtynä tällainen analyysi voi antaa tietoja, jotka eivät näy suoraan isoilla kirjaimilla. Usein kuitenkin DCF-analyysin ensisijainen käyttötapa vahvistaa suoran pääomitusarvon markkina-arvon. Vaikka DCF-analyysissä käytetyt arviot voivat olla tarkempia joidenkin NOI-ominaisuuksien os alta, markkina-arvon suoran pääoma-arvon riippumaton vahvistus edellyttää asianmukaista alennusta.hinnat.
Johtopäätös
Nykyajan maailmassa on olemassa suuri määrä taloudellisia välineitä, ja niitä on melko vaikea ymmärtää. Tässä artikkelissa analysoidaan yksityiskohtaisesti suoran kirjaamisen menetelmää. Tämä on erittäin hyödyllinen tekniikka, jota käytetään usein taloustieteessä. Nyt lukija tuntee sen ja osaa käyttää sitä. Tulojen suora pääomitusmenetelmä minkä tahansa liiketoiminnan tai tulon kohteen arvostuksessa auttaa rakentamaan menestyvää liiketoimintaa minimaalisilla riskeillä.
